咸阳市区地价全面迈入“500万+时代”

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  昨天(3月30日), 咸阳市自然资源局、咸阳市公共资源交易中心 发布了《咸阳市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告(咸公资交网挂告字〔2020〕1号)》。

  根据公告,咸阳市中心渭阳东路以北、中山街以南一宗小幅住宅商业用地将进行网上挂牌拍卖,578.64万元/亩起。

  这块地即使按照起拍价成交,其地价也会进入咸阳土拍史上的地价top5.同时,这也标志着咸阳市中心的开发用地价格已经全面进入“500万+”时代。

  按照出让文件,这则地块编号2020-01-01的土地,位于中山街以南、县门巷小区以西、渭阳东路以北区域,土地面积17282㎡(25.923亩),土地用途城镇住宅用地、零售商业用地,容积率2.77,建筑密度39.49%,绿地率30.02%。

  本次国有建设用地使用权挂牌出让在互联网上交易,不接受联合竞买。该地块竞买保证金为5000万元,起挂价1.5亿元,增加幅度50万元/次或50万元的倍数,将按照价高者得原则确定竞得人。

  网上挂牌出让时间为2020年4月20日9时至2020年4月30日10:00时止。

  从这块地所处的位置来看,属于咸阳老城区中山街板块,周边的交通、商业等配套比较齐全,并且周边还有咸阳博物馆等,文化氛围也是比较浓厚的。更重要的是,该地块南侧就是咸阳湖景区。

  按照起拍价1.5亿元计算,这意味着这宗26亩的住宅商业用地起拍地价达到了578.64万元/亩。

  实际上,在此前很多年的时间里,咸阳市区的住宅、商业用地地价停留在200万时代。

  公开信息显示,此次挂牌出让的这宗地块向西200多米,咸阳博德房地产开发有限公司2010年1月份在该区域拿地的价格为263.11万元/亩、2011年7月份在此拿地的价格为145.57万元/亩,也就是后来开发的湖岸嘉园项目。

  2012年11月份,咸阳华泰房地产开发有限公司在该区域拿下2宗土地,地价163.8万元/亩,也就是后来开发的华泰·湖境尚都项目。

  在2018年之前,咸阳唯一一宗500万元/亩以上的地块就是裕塬摘得的渭滨公园旁地块,也就是目前依然在售的长安尊品项目。

  但是,到了2018年年中,以碧桂园686万元/㎡摘得咸阳七厂十字东北角开发用地、咸阳单价新地王诞生开始,咸阳市区的地价像开挂了一样,一路上涨。

  2018年下半年到2019年,咸阳共计诞生了4宗500万元/亩以上的地块。除了碧桂园七厂十字地块外,还包括目前的融创·御河宸院地块、龙湖·彩虹郦城地块、蓝光&弘阳高新地块。

  也就是说,此次以578.64万元/亩起拍的中山街小幅地块,即使以起拍价成交,也会进入咸阳土地出让史地价top5.

  而按照这宗地块的容积率计算,最大建面为47871.14㎡,按照起拍价1.5亿元计算,折合楼面地价3133.41元/㎡。

  咸阳市中心地价从200万元/亩到500万元/亩以上,感觉是一瞬间的事情。

  首先,咸阳市中心地价翻倍的这两年,其背景是咸阳房价疯涨的两年。也就是说,在此前四五千元每平米的咸阳房价,只能支撑200万元/亩的地价水平。而到了2018年咸阳市中心万元左右的房价,较此前翻倍,这个房价水平已经可以支撑起500万元/亩以上的地价。

  其次,大牌地产企业集中在咸阳找地,助推地价上涨。2017年之前,中国top10房企全部没有进入咸阳,当时咸阳能够提的上的外阜房企就是力高,整个市场以本土房企为主。2017年之后,以融创进入咸阳为标志,大牌地产企业纷纷在咸阳找地,而这些大牌地产企业在咸阳大多数是通过合作开发、股权收购的形式在咸阳拿地,这势必推高土地市场的价格。

  再次,西安地价上涨在咸阳的带动。2016年之前,五六百万元每亩在西安城六区就可以拿地,但2016年之后西安土地出让公开拍卖,西安地价已经全面迈入千万元每亩时代,地价也已经实现翻倍。咸阳也有点类似,参照西安地价来确定咸阳地价,是一件很有意思的事情。

  而关于咸阳土地市场后续的走势,其实还是要看咸阳的二级市场,目前房价的支撑性以及市场需求。

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